إعادة الاستخدام التكيفي · التحول إلى فضاء حضري عام | ميلانو Pirelli 35: من مبنى مكاتب مغلق من ستينيات القرن العشرين إلى نموذج تصميم بيئة مكتبية بمستوى المقرات الرئيسية مع LEED Platinum

العنوان: منطقة Porta Nuova، ميلانو، إيطاليا

المساحة: حوالي 27,000 ㎡｜الهيكل الأصلي: تصميم Melchiorre Bega عام 1964

وسوم الكلمات المفتاحية: أثاث المكاتب؛ تصميم بيئة العمل؛ التجديد وإعادة الإحياء؛ Park Associati؛ Snøhetta؛ COIMA؛ المقر الإيطالي لـ Adidas؛ Condé Nast؛ LEED Platinum؛ WELL Gold؛ WiredScore Platinum؛ إعادة الاستخدام التكيفي؛ التحول الحضري العام

في عصر أصبح فيه “المخزون القائم هو الملك” في التجديد الحضري الأوروبي، يقدّم Pirelli 35 (مبنى مكاتب Pirelli 35) في قلب منطقة Porta Nuova في ميلانو نموذجًا في تصميم بيئة العمل يستحق أن يُدرَّس في الكتب المدرسية. نفّذه كل من Park Associati وSnøhetta بالتعاون (وهو أول مشروع لـ Snøhetta في إيطاليا)، بتكليف من المطور COIMA، وأُنجز في عام 2025 ترميم بمساحة 27,000 ㎡، ثم انتقل إليه مباشرة المقر الإيطالي لـ Adidas وCondé Nast.

صمّم المبنى الأصلي المصمم الإيطالي Melchiorre Bega عام 1964، وكان معلمًا في تاريخ الاتصالات في ميلانو في الستينيات، لكنه كان أيضًا كتلة مغلقة نموذجية من ذلك العصر. لم يختر Pirelli 35 الهدم وإعادة البناء، بل اعتمد مسار إعادة الاستخدام التكيفي (Adaptive Reuse) — الحفاظ على الهيكل الرئيسي، وقطع الجناح المركزي لإدخال ساحة عامة حضرية بمساحة 3,000 ㎡، وإضافة جسر معلق فوقها. حصل المبنى بأكمله في الوقت نفسه على ثلاث شهادات دولية: LEED Platinum V4 Shell & Core، وWELL Gold V2 Pilot – Core، وWiredScore Platinum. بالنسبة لترميم مخزون مباني المكاتب القديمة في الصين من الثمانينيات والتسعينيات، ومشاريع تصميم بيئة العمل للمقرات التي تستهدف مناقصات ESG، يمثل Pirelli 35 دليلًا مرجعيًا قابلًا لإعادة الاستخدام بندًا بندًا.

01 ملف المشروع: سردية “الاندماج” بين Park Associati وSnøhetta

تبدأ حكاية Pirelli 35 بمسابقة تصميم دولية. دعت COIMA في الوقت نفسه Park Associati (مكتب إيطالي رائد محليًا) وSnøhetta (مكتب دولي نرويجي) للمشاركة — وقدّما مقترحين مختلفين تمامًا لكنهما متكاملان. في النهاية اتخذت COIMA قرارًا نادرًا: دمج نقاط القوة لدى المكتبين في مقترح واحد. هذا أول مشروع لـ Snøhetta في إيطاليا، وهو أيضًا أحد أكبر مشاريع التجديد الحضري في تاريخ Park Associati.

تقاسم المكتبان الأدوار بوضوح: Park Associati (الشريكان المؤسسان Michele Rossi وFilippo Pagliani) مسؤول عن الهيكل والواجهة والاستجابة للنسيج المحلي الميلاني؛ وSnøhetta (الشريك المؤسس Kjetil Trædal Thorsen) مسؤول عن الفضاءات العامة والمسارات الحضرية والمناظر الطبيعية؛ وتولت CEAS Srl دور المستشار الإنشائي؛ وESA Engineering الصوتيات؛ وFaces Engineering هندسة الواجهات. على مستوى التصميم الداخلي، اعتُمدت استراتيجية تشطيب أساسي Cat A لتوفير مساحات مرنة ملائمة لأثاث المكاتب لمختلف المستأجرين.

بعد اكتمال الترميم في 2025، وقّع المقر الإيطالي لـ Adidas وCondé Nast عقد الانتقال إليه فورًا. المنطق الذي دفع هاتين العلامتين لاختيار Pirelli 35 متطابق إلى حد كبير — لم يكونا يريدان “مقرًا أكبر”، بل “مقرًا ذا واجهة عامة أكبر”. وهذه هي القيمة التي يمكن أن تقدمها أنظمة أثاث المكاتب الجديدة عند دمجها مع تصميم بيئة العمل.

02 لغة التصميم: إزالة الجناح المركزي وإدخال ساحة حضرية بمساحة 3,000 ㎡

القرار التصميمي الأكثر جذرية في Pirelli 35 هو إزالة الجناح المركزي للمبنى الأصلي، وتحرير ساحة عامة حضرية بمساحة 3,000 ㎡، وإعادة ربط الجناحين فوق الساحة بكتلة معلقة. حوّل هذا الإجراء مبنى المكاتب المغلق والمكتفي ذاتيًا من الستينيات إلى عقدة حضرية مفتوحة للمشاة ويمكن عبورها بحرية — فلأول مرة أصبح مسار المشي من محطة ميلانو المركزية إلى حديقة BAM الحديثة يمر مباشرة عبر “بطن” Pirelli 35.

استُخدم في أرضية الساحة رصف “سجادة حجرية” متموجة توجّه المشاة للعبور؛ وعززت النوافذ الأرضية الكبيرة على جانبي الساحة الشفافية، ما أقام حوارًا بصريًا بين داخل المبنى والبيئة الحضرية. لغة التصميم هذه “القطع — التحول الحضري العام” منحت Pirelli 35 في تقييم ESG بند نقاط مستقلًا لـ”المساهمة الحضرية العامة” — وبالنسبة لمشاريع تصميم بيئة العمل على مستوى المقرات في الصين، أصبح هذا مؤشرًا صارمًا يستحق التخطيط له مسبقًا بشكل متزايد.

أُضيف فوق الجسر المعلق طابقان جديدان بالكامل من مساحات المكاتب يحاوران هيكل الستينيات المحفوظ أسفله. استخدمت الإضافة الجديدة واجهات زجاجية خفيفة وشرفات متصلة، وقام تجهيز أثاث المكاتب على مبدأ أساسي هو التمثيل المعياري وقابلية التفكيك — فأنظمة محطات العمل وطاولات التعاون والحواجز المتحركة التي اختارها Adidas وCondé Nast عند الانتقال يمكن تفكيكها وإعادة تركيبها خلال 24 ساعة لتلبية احتياجات التعديل السريع للعلامات التجارية في دورات الأعمال المختلفة.

03 تدخل مرحلي في الواجهة: حوار من مرحلتين بين لون الطين الخزفي وتأثير الخرسانة

استراتيجية الواجهة في Pirelli 35 هي “حوار من مرحلتين” بديع. الجسر والجزء المضاف الجديد على جانب شارع Via Bordoni يستخدمان كسوة معدنية بطلاء محبب بلون الطين الخزفي، ما يقيم حوارًا دافئًا مع النسيج السكني الميلاني المحيط؛ أما الهيكل الأصلي للمبنى بعد إعادة كسوته فيستخدم تشطيبًا بتأثير الخرسانة، للحفاظ على انسجام بصري مع المباني الزجاجية الشاهقة المعاصرة في منطقة Porta Nuova.

يقول Michele Rossi، الشريك المؤسس في Park Associati: “هذا الترميم فرصة تُظهر كيف يمكن للعمارة أن تربط الماضي بالمستقبل، والذاكرة بالابتكار. نحن نتدخل داخل محيط المبنى القائم لنصنع فضاءً حضريًا جديدًا بالكامل — مكانًا ينتمي حقًا إلى هذه المدينة.” استراتيجية التدخل المرحلي في الواجهة أتاحت دفع المشروع قدمًا دون التأثير في إيقاع التشغيل العام، وخفّضت أيضًا مخاطر الاستثمار بشكل كبير.

امتدت لغة الواجهة هذه بسلاسة إلى نظام أثاث المكاتب الداخلي — مناطق الاستقبال واللاونج ومناطق الجلوس المشتركة القريبة من الواجهة العامة تستخدم ملمس الخشب والجلد الدافئ؛ أما محطات العمل القريبة من النواة فتستخدم ملمسًا معدنيًا وخرسانيًا هادئًا. لم يعد أثاث المكاتب منتجًا صناعيًا ضمن خطاب علامة تجارية واحدة، بل تعبيرًا ثانيًا للغة واجهة المبنى في الداخل، ما يجعل تصميم بيئة العمل حلقة متكاملة.

04 الاستدامة والاعتمادات: ثلاث “عملات صعبة” عالمية مكتملة

Pirelli 35 هو أحد المشاريع القليلة في أوروبا عام 2025 على مستوى المقرات التي حصلت في الوقت نفسه على ثلاث شهادات عالمية راسخة — LEED Platinum V4 Shell & Core (المستوى البلاتيني للمباني الخضراء)، وWELL Gold V2 Pilot – Core (المستوى الذهبي للمباني الصحية)، وWiredScore Platinum (المستوى البلاتيني للبنية التحتية الرقمية).

أعطى المشروع الأولوية للبناء منخفض الكربون: الحفاظ على الهيكل الأصلي خفّض الكربون المتجسد بشكل كبير؛ ومظلة كهروضوئية كبيرة على السطح تغذي نظام مضخة حرارية ماء-ماء، ما يحسّن إنتاج الطاقة الحرارية؛ ونظام إدارة المباني الذكي BMS يراقب كفاءة الطاقة ويحسنها في الوقت الفعلي؛ وتراجعت الواجهة خلف شبكة الهيكل القائم لتقليل الكسب الحراري الشمسي. على مستوى أثاث المكاتب، استوفت تشطيبات Cat A الأساسية ومحطات العمل والمقاعد والحواجز التي يجهزها المستأجرون بأنفسهم المعايير الصارمة: GREENGUARD منخفض الفورمالديهايد، وخشب معتمد من FSC، وقواعد معدنية قابلة لإعادة التدوير — ولأول مرة تم ربط أثاث المكاتب بدفتر الكربون الخاص بالمبنى.

تشير البيانات إلى أن انبعاثات الكربون على مدى دورة الحياة في Pirelli 35 أقل بنحو 40%–50% من مبنى مكاتب جديد بالحجم نفسه؛ ويُقدّر تحسن حضور الموظفين وإنتاجيتهم الناتج عن شهادة WELL Gold بين 8%–12%؛ وترفع WiredScore Platinum ثقة المستأجرين في البنية التحتية الرقمية بنحو 25%. وهذه مجموعة المؤشرات التي تحتاج فرق تصميم بيئة العمل للمقرات في الصين إلى تسليمها بشكل متزايد عند مواجهة مناقصات الشركات المملوكة للدولة، والشركات الأجنبية، والشركات المدرجة.

05 أربع توصيات تطبيقية لتصميم بيئة العمل في الصين

أولًا، لا تهدم، لكن كن جريئًا في “القطع”. أثمن أصل في مباني المكاتب القديمة في الصين من الثمانينيات والتسعينيات هو الهيكل نفسه. شريطة أن يستوفي تدعيم الهيكل والتحقق منه المتطلبات، فإن قطع الجناح المركزي لإدخال فضاء عام، بالاقتران مع نظام أثاث المكاتب الجديد، يحقق أكبر قفزة في التجربة بأقل نفايات — وهذا هو المسار الأمثل لإعادة الاستخدام التكيفي.

ثانيًا، أعِد الفضاء الفارغ إلى المدينة. يمكن لساحة عامة بمساحة 3,000 ㎡ أن تحصل في تقييم ESG على بند نقاط مستقل لـ”المساهمة الحضرية العامة”، وهو أكثر إقناعًا بكثير من “بناء صالة استقبال أكبر”. مناطق الجلوس المترابطة بين الخارج والداخل ضمن نظام أثاث المكاتب هي أول نقطة ارتكاز لجعل تصميم بيئة العمل عامًا.

ثالثًا، تدخل مرحلي في الواجهة. لا حاجة لتجديد الواجهة بأكملها دفعة واحدة. التحديث المرحلي يقلل مخاطر الاستثمار بشكل كبير، مع تناوب أثاث المكاتب على دفعات متزامنة، لإتاحة ترقية تصميم بيئة العمل تدريجيًا للمستأجرين دون انقطاع العمليات.

رابعًا، نفّذ الشهادات الثلاث كحزمة متزامنة. أصبح LEED + WELL + WiredScore المجموعة القياسية لـتصميم بيئة العمل في المقرات الأوروبية بعد 2025. يُنصح بتثبيت أهداف الاعتماد في المرحلة الأولى من إطلاق المشروع في الصين، وأن يكون اختيار أثاث المكاتب من المصدر نفسه ودفتر الحسابات نفسه لأنظمة المبنى الكهروميكانيكية.

الأسئلة الشائعة: حول Pirelli 35 وتصميم بيئة العمل

س1: هل يمكن أن ترفض اللوائح الجديدة الحفاظ على هيكل الستينيات؟

يكمن الأمر في تدعيم الهيكل والتحقق من مقاومة الزلازل. تولت CEAS Srl دور المستشار الإنشائي في Pirelli 35، وبعد التدعيم تلبي قدرة التحمل الاحتياج المزدوج لإضافة طابقين جديدين والعبور العام. يُنصح للمشاريع المماثلة في الصين بإكمال تقييم الهيكل قبل إطلاق المشروع، وتحديد حدود الوظائف الإضافية التي يمكن تحملها.

س2: هل يؤثر قطع الجناح المركزي في معدل الإشغال؟

تنخفض المساحة القابلة للتأجير على المدى القصير، لكن علاوة انتقال Adidas وCondé Nast تفوق الخسارة بكثير. تُظهر الاختبارات أن علاوة إيجار المقرات من نوع “التحول الحضري العام” يمكن أن تصل إلى 18%–25% مقارنة بالمشاريع غير العامة في المنطقة نفسها، وترتفع معها القيمة الإجمالية للعقارات المحيطة.

س3: كيف يمكن تبديل أثاث المكاتب بشكل متزامن دون التأثير في الأعمال؟

يُنصح بتبديل أثاث المكاتب بالتزامن مع تقسيم الواجهة إلى مراحل. والتسليم على مراحل بوحدات “الطابق + الفضاء العام” يتيح إنجاز تفكيك وتركيب أثاث المكاتب وإعادة تنظيم المشهد في كل طابق خلال 12–15 يومًا في المتوسط، بما يضمن استمرارية الأعمال.

س4: كم تستغرق حزمة الشهادات الثلاث LEED Platinum + WELL Gold + WiredScore؟

عادةً 18–24 شهرًا. منها دورة LEED Shell & Core حوالي 12 شهرًا، وWELL Gold حوالي 18 شهرًا، وWiredScore حوالي 6 أشهر. ينبغي إدراج اختيار أثاث المكاتب في قائمة المراجعة من المرحلة الأولى لإطلاق الاعتماد.

خاتمة التصميم: نموذج عالمي جديد لتصميم بيئة العمل القائمة

Pirelli 35 هو نموذج جديد لـتصميم بيئة العمل يجمع في وحدة واحدة بين إعادة الاستخدام التكيفي، والتحول الحضري العام، وحوار الواجهة من مرحلتين، واكتمال الشهادات الثلاث. تكمن أهميته لتحويل مخزون مباني المكاتب عالميًا في أن الهيكل يمكن الإبقاء عليه، والواجهة يمكن تقسيمها إلى مراحل، والساحة يمكن التنازل عنها، وأثاث المكاتب يمكن إعادة تركيبه معياريًا، ليُسلَّم في النهاية مقر “ينتمي إلى العلامة التجارية وإلى المدينة معًا”.

تشير البيانات إلى أن مشاريع ترميم المخزون القائم التي تتبع مسار Pirelli 35 تحقق عادةً عائدًا على الاستثمار على مدى دورة الحياة أعلى بنسبة 30%–40% من مسار الهدم وإعادة البناء. وبالنسبة للعدد الكبير من مباني المكاتب القديمة من الثمانينيات والتسعينيات في المدن الصينية من الدرجة الأولى، وكذلك مقرات الشركات المملوكة للدولة والشركات الأجنبية والشركات المدرجة التي تستهدف مناقصات ESG، يقدم Pirelli 35 حلًا كاملًا قابلًا للتفكيك والمقارنة والتنفيذ لشراء أثاث المكاتب مع المبنى ضمن دفتر حسابات واحد.

اعتمادات المشروع

• التصميم المعماري: Park Associati + Snøhetta (أول مشروع لـ Snøhetta في إيطاليا)
• المصممون الرئيسيون في Park Associati: Michele Rossi، Filippo Pagliani
• المصمم الرئيسي في Snøhetta: Kjetil Trædal Thorsen
• مستشار إنشائي: CEAS Srl｜الصوتيات: ESA Engineering｜هندسة الواجهات: Faces Engineering
• التنسيق: Mpartner｜الحماية من الحرائق: GaE
• المطور: COIMA｜المستأجرون: Adidas، والمقر الإيطالي لـ Condé Nast
• التصوير: Barbara Rossi｜المساحة: 27,000 ㎡｜الافتتاح: 2025
• الشهادات: LEED Platinum V4 Shell & Core / WELL Gold V2 Pilot – Core / WiredScore Platinum
• مصدر الصور: تقارير ArchDaily العامة / Courtesy of COIMA & Park Associati & Snøhetta؛ إعداد مواد الحالة: فريق أبحاث المحتوى في Wenyi Furniture (للأبحاث والمشاركة في الصناعة فقط، وليس للاستخدام التجاري)