Surface : environ 27,000 ㎡｜Structure d’origine : conçue par Melchiorre Bega en 1964
Mots-clés : mobilier de bureau ; conception des espaces de travail ; réhabilitation et régénération ; Park Associati ; Snøhetta ; COIMA ; siège italien d’Adidas ; Condé Nast ; LEED Platinum ; WELL Gold ; WiredScore Platinum ; réutilisation adaptative ; ouverture à la ville
À l’heure où la rénovation urbaine européenne entre dans l’ère du « stock roi », Pirelli 35, situé au cœur du quartier Porta Nuova à Milan, offre un exemple de conception des espaces de travail digne d’entrer dans les manuels. Conçu conjointement par Park Associati et Snøhetta (première réalisation de Snøhetta en Italie), commandé par le promoteur COIMA et achevé en 2025 après une transformation de 27,000 ㎡, l’immeuble accueille immédiatement les sièges italiens d’Adidas et de Condé Nast.
Le bâtiment d’origine, signé en 1964 par le designer italien Melchiorre Bega, a été un repère de l’histoire des télécommunications milanaises des années 1960, mais aussi un volume fermé typique de cette époque. Pirelli 35 n’a pas choisi la démolition-reconstruction, mais la voie de la réutilisation adaptative (Adaptive Reuse) : conservation de la structure principale, suppression de l’aile centrale pour créer une place publique urbaine de 3,000 ㎡, et ajout d’une passerelle suspendue au-dessus. L’ensemble du bâtiment obtient simultanément trois certifications internationales : LEED Platinum V4 Shell & Core, WELL Gold V2 Pilot – Core et WiredScore Platinum. Pour la transformation du parc de bureaux anciens des années 1980-1990 en Chine, ainsi que pour les projets de conception des espaces de travail de sièges sociaux répondant à des appels d’offres ESG, Pirelli 35 constitue un manuel de référence réutilisable point par point.
L’histoire de Pirelli 35 commence par un concours international de design. COIMA a invité simultanément Park Associati (agence italienne de premier plan) et Snøhetta (agence internationale norvégienne) à participer ; les deux ont soumis des propositions très différentes mais complémentaires. Finalement, COIMA a pris une décision rare : fusionner les atouts des deux dans un seul projet. Il s’agit de la première réalisation de Snøhetta en Italie et de l’un des plus grands projets de régénération urbaine de l’histoire de Park Associati.
Les rôles des deux agences sont clairement répartis : Park Associati (associés fondateurs Michele Rossi, Filippo Pagliani) est chargé de la structure, des façades et de la réponse au tissu milanais local ; Snøhetta (associé fondateur Kjetil Trædal Thorsen) est chargé des espaces publics, des circulations urbaines et du paysage ; CEAS Srl assure le conseil structurel ; ESA Engineering est responsable de l’acoustique ; Faces Engineering est responsable de l’ingénierie de façade. Au niveau intérieur, une stratégie d’aménagement de base Cat A est adoptée afin d’offrir aux différents locataires des espaces adaptables au mobilier de bureau.
Une fois la transformation achevée en 2025, les sièges italiens d’Adidas et de Condé Nast ont immédiatement signé pour s’y installer. La logique qui a conduit ces deux marques à choisir Pirelli 35 est très cohérente : elles ne voulaient pas un « siège plus grand », mais un « siège avec davantage d’interfaces publiques ». C’est précisément la valeur que peut délivrer l’intégration d’une nouvelle génération de systèmes de mobilier de bureau et de conception des espaces de travail.
La décision de conception la plus radicale de Pirelli 35 consiste à supprimer l’aile centrale du bâtiment d’origine, à libérer une place publique urbaine de 3,000 ㎡ et à reconnecter les deux ailes au-dessus de la place par un volume suspendu. Ce geste transforme l’immeuble de bureaux des années 1960, jusque-là fermé et autonome, en un nœud urbain ouvert aux piétons et librement traversable : pour la première fois, le cheminement piéton entre la gare centrale de Milan et le jardin moderne BAM peut traverser directement le « ventre » de Pirelli 35.
Le sol de la place est revêtu d’un « tapis de pierre » aux ondulations de vague, qui guide les piétons à travers l’espace ; les grandes baies vitrées sur les deux côtés de la place renforcent la transparence et instaurent un dialogue visuel entre l’intérieur du bâtiment et l’environnement urbain. Ce langage de conception fondé sur la « découpe – ouverture à la ville » permet à Pirelli 35 d’obtenir, dans l’évaluation ESG, un point bonus indépendant au titre de la « contribution publique urbaine » — un indicateur contraignant qu’il devient de plus en plus utile d’anticiper pour les projets de conception des espaces de travail de sièges sociaux en Chine.
Les deux nouveaux niveaux de bureaux construits au-dessus de la passerelle suspendue dialoguent avec la structure des années 1960 conservée en dessous. Les nouvelles parties ajoutées adoptent des façades légères et des balcons continus ; la configuration du mobilier de bureau repose sur des principes de modularité et de démontabilité — les systèmes de postes de travail, tables de collaboration, cloisons mobiles et autres éléments de mobilier de bureau choisis par Adidas et Condé Nast peuvent tous être démontés, remontés et réorganisés en 24 heures, afin de répondre aux besoins d’ajustement rapide des marques au fil de leurs différents cycles d’activité.
La stratégie de façade de Pirelli 35 est un remarquable « dialogue en deux temps ». Du côté de la Via Bordoni, le pont et les nouvelles parties ajoutées adoptent un bardage métallique à revêtement texturé couleur terre cuite, établissant un dialogue chaleureux avec le quartier milanais à l’échelle résidentielle environnante ; la structure d’origine habillée d’un nouveau revêtement reçoit quant à elle un parement à effet béton, en harmonie visuelle avec les tours contemporaines en verre de Porta Nuova.
« Cette transformation est une opportunité de montrer comment l’architecture peut relier le passé et l’avenir, la mémoire et l’innovation », déclare Michele Rossi, associé fondateur de Park Associati. « Nous avons transformé l’enceinte du bâtiment existant pour créer un espace urbain entièrement nouveau, un lieu qui appartient véritablement à cette ville. » La stratégie d’intervention par étapes sur la façade a permis de faire avancer le projet sans affecter le rythme global d’exploitation, tout en réduisant fortement le risque d’investissement.
Cette grammaire de façade se prolonge sans rupture dans le système intérieur de mobilier de bureau : les espaces d’accueil, les lounges et les assises partagées proches des interfaces publiques jouent sur des textures chaleureuses de bois et de cuir ; les postes de travail proches du cœur du bâtiment adoptent des textures sobres de métal et de béton. Le mobilier de bureau n’est plus un produit industriel issu d’une seule logique de marque, mais une seconde expression intérieure du langage de façade, qui boucle pleinement la conception des espaces de travail.
Pirelli 35 est, en 2025, l’un des rares projets de siège social en Europe à obtenir simultanément trois certifications mondiales de référence : LEED Platinum V4 Shell & Core (niveau platine pour les bâtiments verts), WELL Gold V2 Pilot – Core (niveau or pour les bâtiments sains) et WiredScore Platinum (niveau platine pour les infrastructures numériques).
Le projet privilégie une construction bas carbone : la conservation de la structure d’origine réduit fortement le carbone intrinsèque ; une grande canopée photovoltaïque en toiture alimente le système de pompes à chaleur eau-eau et optimise la production de chaleur ; un système intelligent de gestion technique du bâtiment (BMS) surveille et améliore en temps réel l’efficacité énergétique ; la façade en retrait derrière la trame de la structure existante réduit les apports solaires. Du côté du mobilier de bureau, l’aménagement de base Cat A ainsi que les postes de travail, sièges et cloisons fournis par les locataires répondent tous à des critères contraignants : GREENGUARD à faible teneur en formaldéhyde, bois certifié FSC, piètement métallique recyclable — le mobilier de bureau et le bilan carbone du bâtiment sont pour la première fois mis en relation.
Les données montrent que les émissions de carbone sur l’ensemble du cycle de vie de Pirelli 35 sont inférieures d’environ 40%–50% à celles d’un immeuble de bureaux neuf de même taille ; l’amélioration du taux de présence et de la productivité des employés apportée par la certification WELL Gold est estimée entre 8% et 12% ; WiredScore Platinum renforce d’environ 25% la confiance des locataires dans les infrastructures numériques. C’est une combinaison d’indicateurs que les équipes chinoises de conception des espaces de travail de sièges sociaux doivent de plus en plus fréquemment livrer face aux appels d’offres des entreprises d’État, des entreprises étrangères et des sociétés cotées.
Premièrement, ne pas démolir, mais oser « découper ». Pour les immeubles de bureaux anciens des années 1980-1990 en Chine, l’actif le plus précieux est la structure elle-même. À condition que la vérification du renforcement structurel réponde aux exigences, découper l’aile centrale pour introduire un espace public, avec une nouvelle génération de systèmes de mobilier de bureau, permet d’obtenir le plus grand saut d’expérience avec le minimum de déchets : c’est la meilleure voie pour la réutilisation adaptative.
Deuxièmement, rendre l’espace libre à la ville. Une place publique de 3,000 ㎡ permet d’obtenir, dans l’évaluation ESG, un point bonus indépendant au titre de la « contribution publique urbaine », bien plus convaincant que « créer un hall d’accueil plus grand ». Les assises en continuité entre intérieur et extérieur au sein du système de mobilier de bureau constituent le premier levier d’ouverture à la ville de la conception des espaces de travail.
Troisièmement, intervenir par étapes sur la façade. Il n’est pas nécessaire de rénover toute la façade en une seule fois. La mise à jour par sections réduit fortement le risque d’investissement ; le mobilier de bureau est renouvelé par lots en parallèle, permettant aux locataires de faire évoluer progressivement la conception des espaces de travail sans interrompre leur exploitation.
Quatrièmement, traiter les trois certifications ensemble et simultanément. LEED + WELL + WiredScore sont devenus, après 2025, la combinaison standard de la conception des espaces de travail des sièges sociaux européens. Il est recommandé de verrouiller les objectifs de certification dès la première phase de lancement d’un projet en Chine, et de penser le choix du mobilier de bureau et les lots techniques du bâtiment à la même source et dans le même bilan.
Q1 : La conservation de la structure des années 1960 peut-elle être rejetée par les nouvelles normes ?
L’enjeu réside dans le renforcement structurel et la vérification parasismique. Pirelli 35 a confié le rôle de conseil structurel à CEAS Srl ; après renforcement, la capacité portante répond au double besoin d’ajouter deux niveaux et de permettre la traversée publique. Pour des projets similaires en Chine, il est recommandé de réaliser une évaluation structurelle avant le lancement du projet afin de déterminer les limites des fonctions nouvelles pouvant être supportées.
Q2 : La découpe de l’aile centrale peut-elle affecter le taux d’occupation ?
À court terme, la surface louable diminue quelque peu, mais la prime d’installation d’Adidas et de Condé Nast dépasse largement la perte. Les tests montrent que la prime de loyer d’un siège de type « ouverture à la ville » peut atteindre 18%–25% par rapport à un projet non ouvert du même secteur, et que la valeur globale des biens immobiliers environnants augmente en parallèle.
Q3 : Comment changer le mobilier de bureau en parallèle sans affecter l’activité ?
Il est recommandé de remplacer le mobilier de bureau en même temps que l’intervention par sections de façade. Livrer par phases en prenant comme unités « l’étage + l’espace public » permet, en moyenne, de réaliser le démontage, le remontage et la recomposition des scénarios de mobilier de bureau en 12–15 jours par étage, afin de garantir la continuité de l’activité.
Q4 : Combien de temps faut-il pour traiter ensemble les trois certifications LEED Platinum + WELL Gold + WiredScore ?
Généralement 18–24 mois. Le cycle LEED Shell & Core est d’environ 12 mois, WELL Gold d’environ 18 mois et WiredScore d’environ 6 mois. Le choix du mobilier de bureau doit être intégré à la liste d’audit dès la première phase de lancement de la certification.
Pirelli 35 est un nouveau paradigme de conception des espaces de travail qui réunit quatre dimensions : la réutilisation adaptative, l’ouverture à la ville, le dialogue de façade en deux temps et l’obtention des trois certifications. Son importance pour la transformation du parc de bureaux existant dans le monde réside dans ceci : la structure peut être conservée, la façade peut être traitée par sections, la place peut être libérée, le mobilier de bureau peut être réorganisé de manière modulaire, et l’on livre finalement un siège qui « appartient à la fois à la marque et à la ville ».
Les données montrent que les projets de transformation du parc existant suivant la voie de Pirelli 35 présentent généralement un retour sur investissement sur l’ensemble du cycle de vie supérieur de 30%–40% à celui de la démolition-reconstruction. Pour les nombreux immeubles de bureaux anciens des années 1980-1990 dans les grandes villes chinoises, ainsi que pour les sièges sociaux d’entreprises d’État, d’entreprises étrangères et de sociétés cotées répondant à des appels d’offres ESG, Pirelli 35 fournit une solution complète, décomposable, comparable et applicable, d’achat conjoint de mobilier de bureau et de bâtiment dans un même bilan.
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