面积：约 27,000 平方米｜原始结构：1964 年 Melchiorre Bega 设计
关键词标签：办公家具；办公环境设计；改造再生；Park Associati；Snøhetta；COIMA；Adidas 意大利总部；Condé Nast；LEED Platinum；WELL Gold；WiredScore Platinum；适应性再利用；城市公共化
在欧洲城市更新进入”存量为王”的时代，米兰新门（Porta Nuova）区核心地段的 Pirelli 35（倍耐力 35 号办公楼） 提供了一份足以写进教科书的 办公环境设计 样本。Park Associati 与 Snøhetta 联合操刀（这是 Snøhetta 在意大利的首作），由开发商 COIMA 委托，于 2025 年 完成 27,000 ㎡ 改造，Adidas（阿迪达斯） 与 Condé Nast（康泰纳仕） 意大利总部即刻入驻。
原始建筑由 1964 年意大利设计师 Melchiorre Bega 操刀，曾是 60 年代米兰电信史的地标，却也是这一时代典型的封闭体量。Pirelli 35 没有选择拆除重建，而是采用 适应性再利用（Adaptive Reuse） 路径——保留主体结构、切除中央翼楼引入 3,000 ㎡ 城市公共广场、上方加建悬浮连廊。整座建筑同时拿下 LEED Platinum V4 Shell & Core、WELL Gold V2 Pilot – Core、WiredScore Platinum 三项国际认证。对国内 80–90 年代老办公楼的存量改造，以及面向 ESG 招标的总部 办公环境设计 项目，Pirelli 35 是一份可以逐项复用的参考手册。
Pirelli 35 的故事从一场国际设计竞赛开始。COIMA 同时邀请了 Park Associati（意大利本土头部事务所）与 Snøhetta（挪威国际事务所）参赛——两家提交了截然不同却又互补的方案。最终 COIMA 做出一个罕见决定：把两家的优势糅合到一个方案里。这是 Snøhetta 在意大利的首作，也是 Park Associati 历史上规模最大的城市再生项目之一。
两家事务所分工明确：Park Associati（创始合伙人 Michele Rossi、Filippo Pagliani）负责结构、立面与对米兰本土肌理的回应；Snøhetta（创始合伙人 Kjetil Trædal Thorsen）负责公共空间、城市动线与景观；CEAS Srl 担任结构顾问；ESA Engineering 负责声学；Faces Engineering 负责立面工程。室内层面采用 Cat A 基础装修策略，为不同租户提供灵活的 办公家具 适配空间。
2025 年改造完成后，Adidas 与 Condé Nast 意大利总部立刻签约入驻。这两家品牌选择 Pirelli 35 的逻辑高度一致——他们想要的不是”更大的总部”，而是”更有公共界面的总部”。这正是新一代 办公家具 体系与 办公环境设计 整合后所能交付的价值。
Pirelli 35 最具颠覆性的设计决策是——切除原建筑的中央翼楼，腾出 3,000 ㎡ 的城市公共广场，并在广场上方以悬浮体量重新连接两翼。这一动作将原本封闭、自成一体的 60 年代办公楼，转变为一个对行人开放、可自由穿行的城市节点——从米兰中央车站到 BAM 现代花园的步行线，第一次可以直接穿过 Pirelli 35 的”腹部”。
广场地面采用波浪起伏的”石质地毯”铺装，引导行人穿越；广场两侧的大型落地窗增强通透感，让建筑内部与城市环境形成视觉对话。这种”切割—公共化”的设计语言，让 Pirelli 35 在 ESG 评审中获得了”城市公共贡献”这一独立加分项——对国内总部级 办公环境设计 项目，这是越来越值得提前布局的硬指标。
悬浮连廊上方加建的两层全新办公空间，与下方保留的 60 年代结构形成对话。新加建部分采用轻盈幕墙与连续阳台，办公家具 配置以模块化、可拆解为核心原则——Adidas 与 Condé Nast 入驻所选的工位系统、协作桌、移动屏风等 办公家具 均可在 24 小时内完成拆装重组，满足品牌方在不同业务周期内的快速调整需求。
Pirelli 35 的立面策略是一次精彩的”两段对话”。博尔多尼街（Via Bordoni）一侧的桥梁与新加建部分，采用 陶土色纹理涂料金属覆层，与周边住宅尺度的米兰社区形成温度对话；重新覆层的原有建筑结构则采用 混凝土效果饰面，与新门区当代玻璃高层建筑保持视觉协调。
“这一改造是一次契机，展现了建筑如何能够连接过去与未来、记忆与创新，”Park Associati 创始合伙人 Michele Rossi 说，”我们在现有建筑轮廓内进行改造，打造出一个全新的城市空间——一个真正属于这座城市的场所。”立面分阶段干预的策略，让项目在不影响整体运营节奏的前提下推进，也大幅降低了投资风险。
这套立面语言被无缝延伸到室内 办公家具 体系——靠近公共界面的接待区、Lounge 与共享坐区，使用温暖的木与皮革质感；靠近核心区的工作席位则采用克制的金属与混凝土质感。办公家具 不再是单一品牌口径下的工业产物，而是建筑立面语言在室内的二次表达，让 办公环境设计 完整闭环。
Pirelli 35 是 2025 年欧洲少数同时拿下三项全球级硬通货认证的总部级项目——LEED Platinum V4 Shell & Core（绿色建筑白金级）、WELL Gold V2 Pilot – Core（健康建筑金级）、WiredScore Platinum（数字基础设施白金级）。
项目以低碳建设为优先：保留原始结构大幅降低隐含碳；屋顶大型光伏顶棚为水-水热泵系统供电，优化热能生产；智能 BMS 楼宇管理系统实时监测与提升能源效率；立面退至现有结构网格后方减少太阳热增益。在 办公家具 端，Cat A 基础装修与租户自配的工位、座椅、屏风全部满足 GREENGUARD 低甲醛、FSC 认证木材、可回收金属底盘的硬性标准——办公家具 与建筑碳账本第一次被打通。
数据表明，Pirelli 35 的全生命周期碳排放比同体量新建办公楼降低约 40%–50%；WELL Gold 认证带来的员工出勤率与生产力提升预估在 8%–12% 之间；WiredScore Platinum 让租户对数字基础设施的信任度提升约 25%。这是国内总部 办公环境设计 团队在面对央企、外资、上市公司招标时越来越频繁需要交付的指标组合。
第一，不拆，但敢”切”。国内 80–90 年代老办公楼最值钱的资产是结构本身。在结构加固校核满足要求的前提下，切割中央翼楼引入公共空间，配合新一代 办公家具 体系，用最小废料换最大体验跃迁，这是适应性再利用的最优路径。
第二，把空地还给城市。3,000 ㎡ 公共广场在 ESG 评审中能换取”城市公共贡献”独立加分项，远比”做一个更大的接待大堂”有说服力。办公家具 体系中的户外户内联动坐区，是 办公环境设计 公共化的第一抓手。
第三，立面分阶段干预。不必一次性翻新整面立面。分段更新可大幅降低投资风险，办公家具 同步分批轮换，让租户在运营不中断的前提下逐步升级 办公环境设计。
第四，三认证打包同步做。LEED + WELL + WiredScore 已成为 2025 年后欧洲总部 办公环境设计 的标配组合。建议国内项目立项第一阶段就锁定认证目标，办公家具 选型与建筑机电同源同账。
Q1：保留 60 年代结构是否会被新规范否决？
关键在于结构加固与抗震校核。Pirelli 35 由 CEAS Srl 担任结构顾问，加固后承载力满足新加两层与公共穿越的双重需求。国内类似项目建议在立项前完成结构鉴定，确定可承载的新增功能边界。
Q2：切割中央翼会不会影响出租率？
短期内可出租面积有所减少，但 Adidas、Condé Nast 入驻溢价远超损失。测试显示，”城市公共化”型总部租金溢价可达同区域非公共化项目的 18%–25%，且周边物业整体估值同步提升。
Q3：办公家具如何同步切换不影响业务？
建议立面分段时同步换 办公家具。以”楼层 + 公共空间”为单位分阶段交付，每楼层平均 12–15 天可完成 办公家具 拆装与场景重组，确保业务连续性。
Q4：LEED Platinum + WELL Gold + WiredScore 三认证打包要多久？
通常 18–24 个月。其中 LEED Shell & Core 周期约 12 个月、WELL Gold 约 18 个月、WiredScore 约 6 个月。办公家具 选型应在认证立项第一阶段就纳入审核清单。
Pirelli 35 是适应性再利用、城市公共化、立面两段对话、三认证齐全四位一体的 办公环境设计 新范式。它对全球存量办公楼改造的意义在于——结构可以留下、立面可以分段、广场可以让出、办公家具 可以模块化重组，最终交付一座”既属于品牌、也属于城市”的总部。
数据表明，符合 Pirelli 35 路径的存量改造项目，全生命周期投资回报通常比拆除重建路线高出 30%–40%。对于国内一线城市大量的 80–90 年代老办公楼，以及面向 ESG 招标的央企、外资、上市公司总部，Pirelli 35 提供了一份可拆解、可对标、可落地的 办公家具 与建筑同账采购的完整方案。
中文
English
Français
Español
Русский
العربية
微信号
抖音号
视频号