Площадь: около 27,000 平方米｜Исходная конструкция: проект Melchiorre Bega, 1964 год
Ключевые теги: офисная мебель; дизайн офисной среды; реконструкция и повторное использование; Park Associati; Snøhetta; COIMA; головной офис Adidas в Италии; Condé Nast; LEED Platinum; WELL Gold; WiredScore Platinum; адаптивное повторное использование; публичность городской среды
В эпоху, когда городская реновация в Европе переходит к принципу «главенство существующего фонда», расположенный в ключевой зоне района Porta Nuova в Милане Pirelli 35 (офисное здание Pirelli 35) представляет собой образец дизайна офисной среды, достойный учебника. Park Associati и Snøhetta работали совместно (это первый проект Snøhetta в Италии), по заказу девелопера COIMA, в 2025 году завершили реконструкцию площадью 27,000 ㎡, а Adidas и Condé Nast сразу разместили здесь свои итальянские головные офисы.
Исходное здание было спроектировано итальянским дизайнером Melchiorre Bega в 1964 году; в 1960-е оно было достопримечательностью истории телекоммуникаций Милана, но также являлось типичным для той эпохи замкнутым объёмом. Pirelli 35 не выбрали путь сноса и нового строительства, а применили подход адаптивного повторного использования (Adaptive Reuse) — сохранили основной каркас, вырезали центральное крыло, чтобы создать городскую общественную площадь площадью 3,000 ㎡, и над ней добавили подвесную галерею. Здание одновременно получило три международных сертификата: LEED Platinum V4 Shell & Core, WELL Gold V2 Pilot – Core, WiredScore Platinum. Для модернизации существующего фонда старых офисных зданий 1980–1990-х годов в Китае, а также для проектов дизайна офисной среды головных офисов, участвующих в ESG-тендерах, Pirelli 35 является справочным руководством, которое можно использовать по пунктам.
История Pirelli 35 началась с международного конкурса дизайна. COIMA пригласила к участию одновременно Park Associati (ведущую итальянскую фирму) и Snøhetta (международную норвежскую фирму) — обе представили совершенно разные, но взаимодополняющие решения. В итоге COIMA приняла редкое решение: объединить преимущества обеих фирм в одном проекте. Это первый проект Snøhetta в Италии и один из крупнейших проектов городской регенерации в истории Park Associati.
Разделение обязанностей между двумя фирмами было чётким: Park Associati (основатели-партнёры Michele Rossi, Filippo Pagliani) отвечала за конструкции, фасад и отклик на местную миланскую ткань; Snøhetta (основатель-партнёр Kjetil Trædal Thorsen) — за общественные пространства, городские маршруты и ландшафт; CEAS Srl выступала консультантом по конструкциям; ESA Engineering отвечала за акустику; Faces Engineering — за фасадную инженерию. На уровне интерьеров применена стратегия базовой отделки Cat A, обеспечивающая гибкое пространство с адаптацией офисной мебели для разных арендаторов.
После завершения реконструкции в 2025 году итальянские головные офисы Adidas и Condé Nast сразу подписали договоры и въехали. Логика выбора Pirelli 35 у обоих брендов была во многом одинаковой — им нужен был не «более крупный головной офис», а «головной офис с более выраженным общественным интерфейсом». Именно такую ценность способна обеспечить интеграция нового поколения систем офисной мебели и дизайна офисной среды.
Самое радикальное проектное решение Pirelli 35 — вырезание центрального крыла исходного здания, высвобождение городской общественной площади площадью 3,000 ㎡ и повторное соединение двух крыльев над площадью с помощью подвесного объёма. Этот приём превратил изначально замкнутое, самодостаточное офисное здание 1960-х годов в открытый для пешеходов городской узел, через который можно свободно проходить: пешеходный маршрут от центрального вокзала Милана до современного сада BAM впервые получил возможность пройти напрямую через «живот» Pirelli 35.
Мощение площади выполнено в виде волнистого «каменного ковра», направляющего пешеходов; крупные панорамные окна по сторонам площади усиливают прозрачность и создают визуальный диалог между внутренним пространством здания и городской средой. Такой язык дизайна — «вырезание — публичность» — позволил Pirelli 35 получить в ESG-оценке отдельный дополнительный балл за «вклад в городскую общественную среду» — для проектов дизайна офисной среды головных офисов в Китае это всё более важный обязательный показатель, который стоит закладывать заранее.
Два новых офисных этажа, надстроенных над подвесной галереей, вступают в диалог с сохранённой ниже конструкцией 1960-х годов. В новой надстройке применены лёгкие фасадные системы и непрерывные балконы; при размещении офисной мебели главным принципом являются модульность и разборность — выбранные Adidas и Condé Nast системы рабочих мест, столы для совместной работы, мобильные перегородки и другая офисная мебель могут быть демонтированы, собраны и перекомпонованы в течение 24 часов, что отвечает потребности брендов в быстрой адаптации при смене бизнес-циклов.
Фасадная стратегия Pirelli 35 — это эффектный «двухчастный диалог». Мост и новые пристроенные объёмы со стороны Via Bordoni получили металлическую облицовку с текстурным покрытием терракотового цвета, вступающую в тёплый диалог с окружающей миланской застройкой жилого масштаба; заново облицованные существующие конструкции здания получили отделку под бетон и визуально согласуются с современными стеклянными высотками района Porta Nuova.
«Эта реконструкция стала возможностью показать, как архитектура может соединять прошлое и будущее, память и инновации, — говорит основатель-партнёр Park Associati Michele Rossi. — Мы работали в пределах существующего контура здания, создавая совершенно новое городское пространство — место, которое действительно принадлежит этому городу». Стратегия поэтапного вмешательства в фасад позволила реализовывать проект, не нарушая общий ритм эксплуатации, и также значительно снизила инвестиционные риски.
Этот фасадный язык бесшовно продолжен в системе интерьерной офисной мебели — в зоне ресепшн, Lounge и общих посадочных зонах, примыкающих к общественному интерфейсу, использованы тёплые фактуры дерева и кожи; на рабочих местах ближе к ядру — сдержанные металлические и бетонные фактуры. Офисная мебель больше не является промышленным продуктом в рамках одного бренда, а представляет собой вторичное выражение языка фасада в интерьере, замыкая полный цикл дизайна офисной среды.
Pirelli 35 — один из немногих в Европе в 2025 году проектов уровня головного офиса, одновременно получивших три всемирно признанных сертификата: LEED Platinum V4 Shell & Core (платиновый уровень экологического строительства), WELL Gold V2 Pilot – Core (золотой уровень здорового строительства) и WiredScore Platinum (платиновый уровень цифровой инфраструктуры).
Приоритетом проекта стало низкоуглеродное строительство: сохранение исходных конструкций значительно снижает воплощённый углерод; крупный фотогальванический навес на крыше питает систему водяных тепловых насосов «вода-вода», оптимизируя производство тепла; интеллектуальная система управления зданием BMS в реальном времени отслеживает и повышает энергоэффективность; фасад отодвинут за существующую конструктивную сетку, что уменьшает солнечные теплопоступления. В части офисной мебели базовая отделка Cat A и самостоятельно закупаемые арендаторами рабочие места, кресла и перегородки полностью соответствуют жёстким стандартам: низкое содержание формальдегида по GREENGUARD, древесина с сертификацией FSC, перерабатываемые металлические основания — офисная мебель и углеродный баланс здания впервые были связаны в единую систему.
Данные показывают, что углеродные выбросы Pirelli 35 за жизненный цикл примерно на 40%–50% ниже, чем у нового офисного здания аналогичного объёма; предполагаемый рост посещаемости и производительности сотрудников благодаря сертификации WELL Gold составляет 8%–12%; WiredScore Platinum повышает доверие арендаторов к цифровой инфраструктуре примерно на 25%. Это тот набор показателей, который команды дизайна офисной среды головных офисов в Китае всё чаще должны обеспечивать при участии в тендерах государственных предприятий центрального подчинения, иностранных компаний и публичных компаний.
Первое: не сносить, но решаться на «вырезание». Самый ценный актив старых офисных зданий 1980–1990-х годов в Китае — это сама конструкция. При условии, что проверка усиления конструкций удовлетворяет требованиям, вырезание центрального крыла с введением общественного пространства в сочетании с новым поколением систем офисной мебели позволяет получить максимальный скачок качества опыта при минимуме отходов — это оптимальный путь адаптивного повторного использования.
Второе: вернуть открытое пространство городу. Общественная площадь площадью 3,000 ㎡ в ESG-оценке может дать отдельный дополнительный балл за «вклад в городскую общественную среду», что гораздо убедительнее, чем «сделать более крупный приёмный вестибюль». Связанные наружные и внутренние посадочные зоны в системе офисной мебели — первый инструмент публичности дизайна офисной среды.
Третье: поэтапное вмешательство в фасад. Не обязательно обновлять весь фасад за один раз. Поэтапное обновление позволяет значительно снизить инвестиционные риски; офисную мебель также следует менять партиями, чтобы арендаторы постепенно обновляли дизайн офисной среды без прерывания операционной деятельности.
Четвёртое: синхронно выполнять пакет из трёх сертификатов. LEED + WELL + WiredScore уже стали стандартным набором для дизайна офисной среды европейских головных офисов после 2025 года. Рекомендуется на первом этапе утверждения проекта в Китае сразу зафиксировать цели сертификации, а выбор офисной мебели вести в единой системе с архитектурными и инженерными системами здания.
Q1: Не будет ли сохранение конструкции 1960-х годов отклонено новыми нормами?
Ключевой вопрос — усиление конструкций и проверка на сейсмостойкость. В Pirelli 35 консультантом по конструкциям выступала CEAS Srl; после усиления несущая способность отвечает двойной потребности — для двух новых этажей и для общественного прохода. Для аналогичных проектов в Китае рекомендуется до утверждения проекта выполнить обследование конструкций и определить границы допустимых новых функций.
Q2: Повлияет ли вырезание центрального крыла на заполняемость арендой?
В краткосрочной перспективе арендопригодная площадь несколько сокращается, но премия от въезда Adidas и Condé Nast значительно превышает потери. Тесты показывают, что арендная премия головных офисов «с городской публичностью» может достигать 18%–25% по сравнению с непубличными проектами в том же районе, а общая стоимость окружающей недвижимости также повышается.
Q3: Как синхронно менять офисную мебель, не влияя на бизнес?
Рекомендуется при поэтапном обновлении фасада синхронно менять офисную мебель. Поэтапная сдача в единицах «этаж + общественное пространство» позволяет в среднем за 12–15 дней на этаж выполнить демонтаж, монтаж и перекомпоновку сценариев офисной мебели, обеспечивая непрерывность бизнеса.
Q4: Сколько времени занимает пакет из трёх сертификатов LEED Platinum + WELL Gold + WiredScore?
Обычно 18–24 месяца. Из них цикл LEED Shell & Core — около 12 месяцев, WELL Gold — около 18 месяцев, WiredScore — около 6 месяцев. Выбор офисной мебели следует включать в перечень проверки уже на первом этапе утверждения сертификации.
Pirelli 35 — это новая парадигма дизайна офисной среды, объединяющая четыре начала: адаптивное повторное использование, публичность городской среды, двухчастный диалог фасада и полный набор из трёх сертификатов. Её значение для реконструкции существующих офисных зданий по всему миру состоит в том, что конструкцию можно сохранить, фасад можно обновлять поэтапно, площадь можно отдать городу, а офисную мебель можно перекомпоновать по модульному принципу — и в итоге передать головной офис, который «принадлежит и бренду, и городу».
Данные показывают, что у проектов модернизации существующего фонда по пути Pirelli 35 рентабельность инвестиций за жизненный цикл обычно на 30%–40% выше, чем при сносе и новом строительстве. Для большого количества старых офисных зданий 1980–1990-х годов в городах первого уровня Китая, а также для головных офисов государственных предприятий центрального подчинения, иностранных компаний и публичных компаний, участвующих в ESG-тендерах, Pirelli 35 предлагает полное решение с офисной мебелью и зданием в едином учёте закупок, которое можно разобрать на части, сопоставить и реализовать.
中文
English
Français
Español
Русский
العربية
Douyin
Видео