Superficie: aprox. 27.000 m²｜Estructura original: diseñada por Melchiorre Bega en 1964
Etiquetas clave: mobiliario de oficina; diseño de entornos de oficina; reconversión y regeneración; Park Associati; Snøhetta; COIMA; sede italiana de Adidas; Condé Nast; LEED Platinum; WELL Gold; WiredScore Platinum; reutilización adaptativa; apertura urbana al público
En una época en la que la renovación urbana europea entra en la era de “el stock manda”, el Pirelli 35 (edificio de oficinas Pirelli 35), situado en el corazón del distrito Porta Nuova de Milán, ofrece un ejemplo de diseño de entornos de oficina digno de figurar en un manual. Ejecutado conjuntamente por Park Associati y Snøhetta (primera obra de Snøhetta en Italia), por encargo del promotor COIMA, en 2025 se completó la reforma de 27.000 m², con la incorporación inmediata de las sedes italianas de Adidas y Condé Nast.
El edificio original fue diseñado en 1964 por el arquitecto italiano Melchiorre Bega y constituyó un hito de la historia de las telecomunicaciones milanesas de los años 60, aunque también representaba el volumen cerrado típico de esa época. Pirelli 35 no optó por la demolición y reconstrucción, sino por la vía de la reutilización adaptativa (Adaptive Reuse): conservar la estructura principal, extirpar el ala central para introducir una plaza pública urbana de 3.000 m² y añadir por encima una pasarela flotante. El edificio obtuvo simultáneamente tres certificaciones internacionales: LEED Platinum V4 Shell & Core, WELL Gold V2 Pilot – Core y WiredScore Platinum. Para la reconversión del parque existente de oficinas antiguas de los años 80–90 en China, así como para proyectos de diseño de entornos de oficina en sedes corporativas orientadas a licitaciones ESG, Pirelli 35 es un manual de referencia reutilizable punto por punto.
La historia de Pirelli 35 comienza con un concurso internacional de diseño. COIMA invitó simultáneamente a Park Associati (estudio líder italiano) y a Snøhetta (estudio internacional noruego) a participar, y ambos presentaron propuestas radicalmente distintas pero complementarias. Finalmente, COIMA tomó una decisión poco habitual: fusionar las fortalezas de ambos en una sola propuesta. Esta es la primera obra de Snøhetta en Italia y también uno de los mayores proyectos de regeneración urbana en la historia de Park Associati.
El reparto de tareas entre ambos estudios fue claro: Park Associati (socios fundadores Michele Rossi y Filippo Pagliani) se encargó de la estructura, la fachada y la respuesta al tejido local milanés; Snøhetta (socio fundador Kjetil Trædal Thorsen) asumió el espacio público, los flujos urbanos y el paisajismo; CEAS Srl actuó como consultor estructural; ESA Engineering se ocupó de la acústica; Faces Engineering de la ingeniería de fachada. A nivel interior se adoptó una estrategia de obra base Cat A, ofreciendo a los distintos inquilinos espacios flexibles adaptables con mobiliario de oficina.
Tras completarse la reforma en 2025, las sedes italianas de Adidas y Condé Nast firmaron de inmediato su incorporación. La lógica por la que ambas marcas eligieron Pirelli 35 es muy coherente: no buscaban “una sede más grande”, sino “una sede con mayor interfaz pública”. Este es precisamente el valor que puede entregar la integración de una nueva generación de sistemas de mobiliario de oficina con el diseño de entornos de oficina.
La decisión de diseño más disruptiva de Pirelli 35 fue extirpar el ala central del edificio original, liberando una plaza pública urbana de 3.000 m² y reconectando ambas alas mediante un volumen flotante sobre la plaza. Esta operación transformó un edificio de oficinas de los años 60, originalmente cerrado y autónomo, en un nodo urbano abierto al peatón y de libre tránsito: por primera vez, el recorrido peatonal desde la Estación Central de Milán hasta el jardín moderno BAM puede atravesar directamente el “vientre” de Pirelli 35.
El pavimento de la plaza emplea una “alfombra pétrea” de ondulaciones suaves que guía el paso de los peatones; los grandes ventanales a ambos lados de la plaza refuerzan la transparencia y establecen un diálogo visual entre el interior del edificio y el entorno urbano. Este lenguaje de diseño de “corte—apertura pública” permitió a Pirelli 35 obtener en la evaluación ESG un punto adicional independiente por “contribución pública urbana”; para los proyectos chinos de diseño de entornos de oficina a nivel de sede corporativa, este es un indicador objetivo cada vez más merecedor de planificación anticipada.
Los dos nuevos niveles de espacio de oficinas añadidos sobre la pasarela flotante dialogan con la estructura de los años 60 conservada debajo. La parte de nueva construcción emplea muros cortina ligeros y balcones continuos; la configuración de mobiliario de oficina se rige por el principio central de modularidad y desmontabilidad: los sistemas de puestos de trabajo, mesas de colaboración, paneles móviles y demás mobiliario de oficina elegidos por Adidas y Condé Nast para su instalación pueden desmontarse y reconfigurarse en 24 horas, satisfaciendo las necesidades de ajuste rápido de las marcas en distintos ciclos de negocio.
La estrategia de fachada de Pirelli 35 es un magnífico “diálogo en dos tiempos”. El lado de la Via Bordoni, con su puente y la parte de nueva construcción, emplea un revestimiento metálico con pintura texturizada color terracota, estableciendo un diálogo cálido con el barrio milanés de escala residencial circundante; la estructura original del edificio, revestida de nuevo, utiliza un acabado efecto hormigón, manteniendo la coherencia visual con los rascacielos contemporáneos de vidrio del distrito Porta Nuova.
“Esta reforma es una oportunidad que muestra cómo la arquitectura puede conectar pasado y futuro, memoria e innovación”, afirma Michele Rossi, socio fundador de Park Associati. “Intervenimos dentro del perfil del edificio existente para crear un espacio urbano completamente nuevo, un lugar que pertenece de verdad a esta ciudad.” La estrategia de intervención por fases en la fachada permitió avanzar el proyecto sin afectar el ritmo operativo global, reduciendo además considerablemente el riesgo de inversión.
Este lenguaje de fachada se extiende sin fisuras al sistema interior de mobiliario de oficina: las zonas de recepción, lounge y asientos compartidos próximas a la interfaz pública emplean cálidas texturas de madera y piel; los puestos de trabajo cercanos al núcleo utilizan texturas contenidas de metal y hormigón. El mobiliario de oficina deja de ser un producto industrial bajo un único criterio de marca para convertirse en una segunda expresión interior del lenguaje de la fachada arquitectónica, cerrando por completo el ciclo del diseño de entornos de oficina.
Pirelli 35 es uno de los pocos proyectos europeos de 2025 a nivel de sede corporativa que obtiene simultáneamente tres certificaciones de referencia global: LEED Platinum V4 Shell & Core (nivel platino de construcción sostenible), WELL Gold V2 Pilot – Core (nivel oro de construcción saludable) y WiredScore Platinum (nivel platino de infraestructura digital).
El proyecto prioriza la construcción baja en carbono: conservar la estructura original reduce notablemente el carbono incorporado; la gran pérgola fotovoltaica en cubierta alimenta el sistema de bomba de calor agua-agua, optimizando la producción térmica; el sistema inteligente de gestión de edificios BMS monitoriza y mejora en tiempo real la eficiencia energética; la fachada retranqueada tras la retícula de la estructura existente reduce la ganancia térmica solar. En el ámbito del mobiliario de oficina, tanto la obra base Cat A como los puestos de trabajo, asientos y paneles aportados por los inquilinos cumplen los estándares obligatorios de bajo formaldehído GREENGUARD, madera certificada FSC y bases metálicas reciclables: por primera vez se conectan el mobiliario de oficina y el balance de carbono del edificio.
Los datos indican que las emisiones de carbono del ciclo de vida completo de Pirelli 35 se reducen en torno a un 40%–50% respecto a un edificio de oficinas de nueva construcción de volumen similar; la mejora del absentismo y la productividad de los empleados atribuible a la certificación WELL Gold se estima entre el 8% y el 12%; WiredScore Platinum eleva en torno al 25% la confianza de los inquilinos en la infraestructura digital. Esta es la combinación de indicadores que los equipos chinos de diseño de entornos de oficina a nivel de sede corporativa necesitan entregar cada vez con más frecuencia en licitaciones de empresas estatales, compañías extranjeras y empresas cotizadas.
Primera: no demoler, pero atreverse a “cortar”. El activo más valioso de las oficinas antiguas chinas de los años 80–90 es la propia estructura. Siempre que la verificación de refuerzo estructural cumpla los requisitos, extirpar el ala central para introducir espacio público, junto con una nueva generación de sistemas de mobiliario de oficina, permite lograr el mayor salto de experiencia con el mínimo residuo: es la vía óptima de la reutilización adaptativa.
Segunda: devolver el vacío a la ciudad. Una plaza pública de 3.000 m² puede obtener en la evaluación ESG un punto adicional independiente por “contribución pública urbana”, mucho más convincente que “hacer un vestíbulo de recepción más grande”. Las zonas de asiento vinculadas interior-exterior del sistema de mobiliario de oficina son el primer asidero para la apertura pública del diseño de entornos de oficina.
Tercera: intervención por fases en la fachada. No es necesario renovar toda la fachada de una vez. La actualización por tramos reduce considerablemente el riesgo de inversión; el mobiliario de oficina se rota igualmente por lotes, permitiendo a los inquilinos actualizar progresivamente el diseño de entornos de oficina sin interrumpir la operación.
Cuarta: abordar las tres certificaciones en paquete y de forma sincronizada. LEED + WELL + WiredScore se ha convertido en la combinación estándar del diseño de entornos de oficina de las sedes europeas a partir de 2025. Se recomienda fijar los objetivos de certificación en la primera fase de la definición del proyecto en China, de modo que la selección de mobiliario de oficina y las instalaciones mecánicas y eléctricas del edificio compartan el mismo origen y el mismo balance.
P1: ¿La conservación de la estructura de los años 60 será rechazada por la nueva normativa?
La clave está en el refuerzo estructural y la verificación antisísmica. En Pirelli 35, CEAS Srl actuó como consultor estructural y, tras el refuerzo, la capacidad portante satisface la doble exigencia de los dos nuevos niveles y el tránsito público. Para proyectos similares en China se recomienda completar la evaluación estructural antes de la definición del proyecto y determinar los límites de las nuevas funciones admisibles.
P2: ¿El corte del ala central afectará la tasa de ocupación?
A corto plazo la superficie alquilable se reduce algo, pero la prima de incorporación de Adidas y Condé Nast supera con creces la pérdida. Las pruebas muestran que la prima de alquiler de las sedes de tipo “apertura pública urbana” puede alcanzar un 18%–25% respecto a proyectos no públicos de la misma zona, y la valoración global de los inmuebles circundantes se eleva en paralelo.
P3: ¿Cómo cambiar el mobiliario de oficina de forma sincronizada sin afectar la actividad?
Se recomienda renovar el mobiliario de oficina al mismo tiempo que las fases de fachada. Con la entrega por fases en unidades de “planta + espacio público”, cada planta puede completar en promedio en 12–15 días el desmontaje, montaje y reconfiguración de escenarios del mobiliario de oficina, garantizando la continuidad del negocio.
P4: ¿Cuánto tiempo requiere el paquete de las tres certificaciones LEED Platinum + WELL Gold + WiredScore?
Normalmente de 18 a 24 meses. De ellos, el ciclo de LEED Shell & Core es de unos 12 meses, el de WELL Gold de unos 18 meses y el de WiredScore de unos 6 meses. La selección del mobiliario de oficina debe incorporarse a la lista de verificación desde la primera fase de la definición de la certificación.
Pirelli 35 es un nuevo paradigma de diseño de entornos de oficina que integra cuatro dimensiones: reutilización adaptativa, apertura pública urbana, diálogo en dos tiempos en la fachada y plenitud de las tres certificaciones. Su significado para la reforma global del parque de oficinas existente radica en que la estructura puede conservarse, la fachada puede abordarse por fases, la plaza puede cederse y el mobiliario de oficina puede reconfigurarse de forma modular, entregando finalmente una sede que “pertenece tanto a la marca como a la ciudad”.
Los datos indican que los proyectos de reconversión de stock existente que siguen la ruta de Pirelli 35 suelen presentar un retorno de inversión a lo largo del ciclo de vida completo entre un 30% y un 40% superior a la vía de demolición y reconstrucción. Para el abundante parque de oficinas antiguas de los años 80–90 de las ciudades chinas de primer nivel, así como para las sedes de empresas estatales, compañías extranjeras y empresas cotizadas orientadas a licitaciones ESG, Pirelli 35 ofrece una solución completa, descomponible, comparable y aplicable de compra conjunta de mobiliario de oficina y edificio en un mismo balance.
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